Re: Immobilien in Deutschland.

Geschrieben von blue_bear am 17.12.2006 22:23:00:

>Gerade hat mich mein Sohn angerufen. Die Bank hat seine zwei Eigentumswohnungen, die er sich als Altersversicherung gekauft hatte und die noch immer auf 180.000 Euro geschätzt waren für 92.000 versteigert Jetzt hat er nichts mehr und noch immer Schulden.
>Er verdient ja recht gut, aber hat nun keinerlei Einkommen für sein Alter. Die Rentenversicherung, in der er 40,000 hatte. hat die Bank auch schon kassiert und auch etwa 20,000 jedes Jahr für den Kredit. Er hat den damit eigentlich schon abgezahlt.
>Wenn die Bank einem Vergleich für die Restschuld nicht zustimmt, wird er Konkurs anmelden müssen. Und dann bleibt ihm wahrscheinlich nichts anderes übrig als aufhören mit offizieller Arbeit, wenn er nicht sieben Jahre vom Existenzminimum leben will und der Bank trotzdem den Rest für Zinsen in den Rachen zu werfen. Das hätte er schon viel früher machen sollen. Er hätte zwar auch offiziell weiter arbeiten sollen, aber viel schwarz arbeiten sollen. Die Möglichkeit dazu hätte er gehabt.
>Aber ich wollte eigentlich nur darstellen, daß auch in Deutschland die Immoblase zu platzen beginnt und jede verschuldete Immo ein gefährlicher Stein um den Hals ist. In die Lage meines Sohnes werden viele kommen.
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Hallo Oldy,
das Problem, das dein Sohn hat(te), hast du ja vor einigen Wochen schon einmal
angerissen. Du schriebst damals, dass er die Immos aus steuerlichen Gründen
gekauft hat, und das wohl auch in einer Zeit, da die Immos übertrieben hoch bewertet waren.
Gerade bzgl. Eigentumswohnungen haben sich wohl einige verkalkuliert.
Das Geschäft wurde von den Leuten gemacht, die sich Mehrfamilienhäuser
zugelegt haben und anschließend die einzelnen Wohnungen per Teilungsplan in
Eigentumswohnungen umgetragen haben. Mit dem Verkauf dieser einzelnen Wohnungen
wurde i.d.R. ein erheblicher Mehrpreis erzielt.
Insbesondere in Studentenstädten war es nicht unüblich, dass Eltern ihren
studierenden Kindern eine ETW kauften, um sie nach dem Studium wieder zu
verkaufen. Dieser Trend nahm insbesondere in den 80er/90er Jahren zu, als viele
Studenten ein Studium begannen, die Wohnheime voll belegt und auch bereits
"Besenkammern" für viel Geld vermietet wurden.
Nun war die Nachfrage nach ETW aber irgendwann gesättigt bzw. ging zurück,
nachdem Wohnheime an jeder Ecke aus dem Boden sprossen und die Studentenzahlen
wieder zurückgingen.
Eigentumswohnungen (insbesondere mit kleineren Wohnflächen bis 60qm) erlitten
einen starken Preisverfall. Auch die Investoren in MF-Häuser, die auf die
Umwandlung in ETWs spekuliert hatten, mussten den Preisverfall über sich
ergehen lassen.
Das galt natürlich nicht nur für Studentenstädte. Auch die Änderung der Spekulationsfrist hatte sicherlich einen Einfluss.
Wer bis dato also nicht hinreichend Wert auf die Tilgung der Darlehen gelegt
hatte (so wie das bei Leuten, die aus "steuerlichen Gründen" in vermietete
Immobilien anlegten, i.d.R. der Fall war), musste sich möglicherweise auf
eine Zwangsverwertung der Immobilie einstellen.
Massiv muss man allerdings in diesem Zusammenhang auch die Banken kritisieren,
die damals teilweise eine deutlich höhere Beleihung als 100% zuließen.
Die Antwort darauf war letztendlich "BASEL II", was u.a. dazu geführt hat,
was Tom Dooley geschrieben hat: Kredit bekommt man nur, wenn bestimmte
Vorraussetzungen erfüllt sind, die Banken dürfen schlichtweg nicht mehr anders.
Bei den Banken wurden die Verluste erst realisiert (= die Bilanzen der Banken
bereinigt), nachdem auch der Aktienmarkt Anfang dieses Jahrtausends abrutschte.
Selbst die Banken waren teilweise froh, wenn sie einen Immobilienklotz weniger
am Bein hatten.
Die Jahre 2001-2004 waren m.E. der beste Zeitpunkt für den Einstieg in
vermietete Immobilien.
Womit nicht gesagt ist, dass es sich heute nicht mehr lohnt, aber es wird
schon deutlich, dass die Nachfrage zugenommen und das Angebot abgenommen hat.
Jedenfalls - wie schon ein paar Male geschrieben - war für mich das der
Zeitraum, in dem der sog. "Immocrash" in Deutschland stattfand, auf den
jetzt so viele immer noch warten.
Bzgl. eigengenutzter Immobilien (i.d.R. Freistehende Häuser, Doppelhaushälften)
würde ich andere Maßstäbe anlegen. Im Prizip ist es einzig und allein die Lage,
mit allem was dazu gehört:
- Nähe zur Natur/Wasser, Wohnqualität
- Arbeitsplätze
- Altersquerschnitt der Bevölkerung
- Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten
- Zentrumsnähe
- Nachbarn
- Verkehrsinfrastruktur
- Lärm
- (Fern-)sicht
usw.
Hier können sich möglicherweise schon dadurch (starke) Bewertungsschwankungen
ergeben, wenn neue Straßen/Häuser/Geschäfte gebaut werden oder neue Nachbarn
einziehen .... ;-)
Abschließend wünsche ich jedoch auch deinem Sohn, dass er bald aus seiner
Situation herauskommt. Wenn er - wie du schreibst - halbwegs gut verdient,
so hat er doch zumindest einen Plattform, von der er wieder auf die Beine
kommen kann.
Ich kann jedem, der sich für die Immobilie als Altersvorsorge interessiert,
nur empfehlen, sich gründlich mit dem Thema auseinanderzusetzen und nicht (nur)
aus "steuerlichen Gründen" zu kaufen. Es wird sich lohnen, wenn man stets
Sicherheitspuffer mitberücksichtigt (Leerstand, unvorhergesehene Reparaturen,
Mietausfall etc.). Eine Tilgung (mindestens) in Höhe der Abschreibung (2-2,5%)
sorgt für sorgt auch bei Verlängerung der Darlehen i.d.R. nicht für
Überforderung.
Aber Finger weg, wenn diese Anlageklasse nicht zu euch passt, in dem Sinne,
dass ihr nur den Rahm abschöpfen wollt und alles andere Steuerberatern,
Bankangestellten, Hausverwaltungen, Hausmeistern, Heizkostenablesern (Heizkostenabrechnung)
überlasst.
Sie alle tragen selbst kein großes Risiko und hängen teilweise wie Kletten
an euch, nehmen euch das eigene Denken ab, wie in einigen Haushalten das
Fernsehgerät.
Viele Grüße,
blue-bear



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